时间: 2025-07-04 11:32:10     来源: qvj.vacuumvalve.cn     作者: 焦点

肖楠 ：原美国第二大房地产众筹公司 Realty Mogul 产品总监，为何现在在美国最大房地产在线拍卖渠道之一 Auction.com 担任产品办理，出资产众筹该渠道后端对接美国各大房地产众筹网站  ，房地对请求购买人进行危险信誉评价等。为何

房地产众筹职业在美国非常新 。出资产众筹

两年前该范畴网站寥寥无几，房地但现在至少有七八十家 ，为何详细又分为 3 类 。出资产众筹一类是房地真实的房产众筹网站，它们会找到好项目源 ，为何把钱筹上来，出资产众筹然后投进去 。房地这类数量最多，为何代表公司
：Fundrise、出资产众筹Realty Mogul 、房地AssetAvenue 等。

第二类是地产开发公司
，一般他们会自建一个众筹网站 ，上面只要自己的几个地产项目，这类代表包含：Prodigy Network；第三类也便是传统陈旧的私家放贷者  ，这帮人都有很强当地实力联系网，早年仅仅对某个区域放贷 ，但圈外人大多不知道 。而现在当房产众筹热起来，他们也走到阳光下，自己建网站与之抗衡 。第三类开展到现在其实现已和第一类很像
。据我所知 ，Realtyshares 有这方面布景。

我本来地址的 Realty Mogul 应该归于第一种
，在这个细分范畴
，Realty Mogul 排名第二 ，第一是 Fundrise 。但其实整个美国房地产众筹网站影响力排名
，也差不多是这样。

三个风控模型。

美国房地产众筹风控模型其实早在私家放贷时期就有 ，仅仅现在更流程化、更数据化 。美国房地产众筹风控模型一般有三个支柱 ：需求筹款人的信誉 、这个房产地理位置 ，以及这个房产自身前史 。

对第一个支柱 ，咱们一般会剖析筹款人 Credit thickness 信誉前史 、FICO Score 信誉分数 
、Recent Activities 近期信誉记载、Utilities and billpay history、Derogatory Records
、Income to debt ratio 等。

着重一点 ：一般银行和金融机构对有 Derogatory Records（包含破产纪录、欠税纪录 、法庭裁决欠款等）是不放贷的 ，但经过 2008-2010 年次贷危机 ，有许多有资质的筹款人也破产。所以，咱们也考虑对有破产纪录的人放贷
，但会严厉检查这个破产纪录构成原因 。

对第二个支柱：房子地理位置 ，这个包含许多要素，包含该区域人口密度、就业率 、Walk Score、Crime Rate
、在当地有多少屯量、消化量等等。比方，近来油价低迷 ，某些石油企业在 Texas 一线城市裁人，导致当地就业率下降，这些要素都要考虑 。这儿边，许多数据都从美国国家统计局 Census 数据库能够抓到 ，它们都揭露。而其它数据，则需求买。

对第三个支柱该房地产前史。首要说下，房产众筹除了对民用地产众筹外，也对商业地产众筹
。而对商业地产，查该地产前史就很重要 。

商业地产包含许多种，比方公寓 Multi-Family Housing。在美国，超越四户以上住所公寓 ，算作商业地产  。再比方：酒店 Hotel、办公楼 Office Building 、商场 Strip mall 和 Plaza、医疗地产 Medical Building、学生公寓 Student Housing、老年人公寓 Senior Housing 等等。

以办公楼 Office Building 为例。假如筹款人要买一个办公楼 ，他会称：筹来的钱一部分（一般在几个 Million 左右）用在办公楼翻修 。咱们对他做危险剖析时
，就对该办公楼皮肤和骨骼（Bones and Skin）的前史修理记载做检查 。

咱们主要看 ：曩昔每个翻修金钱都花了多少钱？每项和筹款人宣称的将要花的钱做比较，是否 Make Sense？由于商业地产分许多种
，每种都会有自己数据剖析形式和模型
。

三个模型各自所影响风控比。

当你做一个众筹渠道做到必定规划，每天会收到成百上千筹款请求。有模型的最大优点是：能够用机器直接过滤掉不符合规范的筹金钱目，哪怕是错失一些潜在好众筹项目
，这样做也是值得的。

一般来讲，低于 100 万美元以下请求，对筹款人个人信誉检查模型也便是第一类模型比较重要；而对大型商业地产 ，对该地产自身地址及该地产前史危险剖析模型就比较重要 。

这儿最难的当地在于：当一个房地产众筹渠道起来
，全美国各地都开端有告贷人时
，我该怎样对一个不了解区域进行风控 ？在美国，咱们都是从一个区域渐渐拓宽，比方 Fundrise 在纽约和东海岸  ，这些是它本就较了解的本地商场；而其他许多家
，都在加州和西海岸较了解商场渐渐拓宽 。但对不了解区域，也有一些危险操控手法 。

比方众筹渠道筹上来的钱 ，不是一会儿就投出去。假如筹款人宣称要翻修房子 ，为避免他卷钱跑路 ，一般众筹渠道会只给出其间 1/3 ，等第一阶段翻修成果摄影检验合格后，它才会给出下一个 1/3 金钱
。这也是美国房地产众筹行规
，也算是美国房地产众筹比起其它消费信贷类 p2p 众筹不同的一点，其实我很想知道我国 p2p 众筹渠道是否也有分期放款的做法。

房产众筹法令变量 。

咱们应该都传闻美国 SEC 开放了对 Non-Accredited Investor 进行股权筹款的约束 。我个人观点 ，或许有些失望。

我在美国这十几年 ，看到听过身边一些房产股权众筹失利事例 。由于有法令约束
，一般是几十个出资人败尽家业。现在约束没了，估量会有许多高危险股权众筹房地产项目面向群众。

不过抛开法令变量，我看到的美国房产众筹工业改变应该分为三个阶段
：

第一阶段 ：美国人出资美国人建议的地产众筹项目；

第二阶段：外国人把钱投到美国人的地产众筹项目；

第三阶段
：外国人把钱投到外国人在美国的地产众筹项目。

现在根本处于：第一阶段方兴未已
、第二阶段悄然兴起。其实 ，第二阶段会很好玩。一个众筹项目会翻译成中文、日文等不同言语 ，世界各地人都能够投
。并且，美国法令法规本就答应且欢迎外国人投。仅仅现在美国众筹渠道都比较慎重，给自己限制了规则罢了 。

第三阶段，一个我国人在美国开个 LLC ，找个美国有本地经历的人做背书
，就能够在美国众筹拿地了 。换句话说 ，便是用美国人的钱拿下美国地产 。

谷歌为何出资 Auction.com ？

其实做房产众筹这段时刻 ，我发现这个形式最难的当地不在资金源，而在于怎样拿到好 Deal 源
。这是影响我本年加盟 Auction.com 的原因。

Auction.com 是美国最大银行“法拍”房地产在线拍卖渠道 ，它和美国四大银行都有很强联系 。银行回收“法拍”房地产 ，都经过它从头流回商场。现在 ，像 Zillow、Redfin 列出的 Trustee sales，许多其实是从 Auction.com 抓来的房源，由于“法拍”房质量或许有损害 ，一般比商场价低 ，翻修增值空间也大，也正是许多房子翻修者寻觅房源的乐园 。

所以 ，许多地产购买者或房子翻修者流程便是：在 Auction.com 看到有潜在增值空间的房源
，然后，四处借款或找股权出资 ，争夺拍卖时竞拍下房源
。Auction.com 由此天然构成许多房产众筹渠道的上游项目源。

谷歌上一年 3 月出资了它：Google Venture 有个投中晚期基金，一般投公司上市前最终一轮，它那期总共投了 3 个公司 ：Lending Club、Survey Monkey 和 Auction.com，谷歌对 Auction.com 的出资额是 50 Million 美金 。

我想谷歌起点  ：Google Venture 作为谷歌 Portfolio Company
，有许多深层次协作能够打开，包含地图、查找、数据处理等 。谷歌有个内部咨询团队
，对 Portfolio Company 服务 。咱们产品团队现在常常派人曩昔和他们评论。

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